Mietrecht: Für Mieterhöhungen zählt nur die tatsächliche Wohnfläche

In vielen Mietverträgen stehen Wohnflächenangaben, die nicht die tatsächliche Quadratmeterzahl der angemieteten Räume wiederspiegeln. Oftmals ist dies von Seiten des Vermieters nicht beabsichtigt, sondern durch eine Fehlmessung begründet.

Ist die mietvertraglich festgelegte Wohnfläche mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht identisch, kann dies zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen. Bis dato löste die Rechtsprechung diese mit der sogenannten 10 %-Toleranzgrenze, wonach bei Mieterhöhungen aber auch Betriebskostenabrechnungen eine Abweichung von 10 % von Seiten der Mietvertragsparteien zu akzeptieren ist. Nunmehr ist der Bundesgerichtshof dem entgegengetreten. In seinem Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) hat der BGH festgehalten, dass die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße - auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet ist, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung verbindlich festzulegen. Vielmehr ist für den vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete alleine die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich.

Ausgangspunkt für die Entscheidung war eine Wohnung, die tatsächlich 34 % größer war als im Mietvertrag angegeben. Dies hatte im entschiedenen Fall zur Folge, dass der Vermieter - trotz der aus seiner Sicht im Verhältnis zur tatsächlichen Wohnungsgröße zu geringen Miete - bei der Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Wohnung zugrunde zu legen hat. Dies hat insbesondere Auswirkungen auf die gesetzliche Kappungsgrenze, wonach sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Demnach kann der Vermieter auch bei einem Irrtum hinsichtlich der Wohnungsgröße zu seinem Nachteil die Miete nicht unter Außerachtlassung der gesetzlichen Vorschriften an die tatsächliche Wohnungsgröße anpassen.

FAZIT: Die Mietvertragsparteien, insbesondere Vermieter, sollten vor Abschluss des Wohnraummietvertrages sicherstellen, dass im Mietvertrag auch die tatsächliche Quadratmeterzahl eingetragen ist. Von Relevanz sind zukünftig nicht nur Abweichungen von über 10 %, sondern auch geringfügigere Abweichungen. Dies kann sich im Einzelfall finanziell zu Lasten des Vermieters auswirken.