Mietrecht: Rechtfertigt ein bevorstehender Verkauf der vermieteten Immobilie den Ausspruch der Kündigung?

Neben der Eigenbedarfskündigung kann der Eigentümer vermieteter Räumlichkeiten grundsätzlich auch dann das Mietverhältnis kündigen, wenn er aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Nach der Rechtsprechung wird dem Vermieter nicht schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil ein Kündigungsrecht eingeräumt. Dem Vermieter steht gerade kein Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung des vermieteten Anwesens zum größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil zu. Ein Kündigungsgrund ist demnach erst dann gegeben, wenn die finanzielle Einbuße dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, weil sie die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Der Vermieter muss bereits im Kündigungsschreiben angeben, welche konkreten erheblichen Nachteile er erleidet. Diese können z. B. darin bestehen, dass der Verkaufserlös zur Finanzierung anderweitiger Investitionen benötigt wird, die Veräußerung aber im Hinblick auf den vermieteten Zustand dauerhaft ausscheidet.

Die Wirksamkeit der Verwertungskündigung hängt demnach davon ab, ob das Verwertungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters an dem Fortbestand des Mietvertrags und des Erhalts seines Lebensmittelpunkts überwiegt. Insofern ist insbesondere zu berücksichtigen, ob die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Diese kann sich aus dem fortgeschrittenen Alter des Mieters, einer langen Dauer des Mietverhältnisses, einer Krankheit oder Schwerbehinderteneigenschaft des Mieters oder auch einer sozialen Verwurzelung des Mieters ergeben.

FAZIT: Wird der Ausspruch einer Verwertungskündigung in Betracht gezogen, muss zwingend darauf geachtet werden, dass bereits das Kündigungsschreiben konkrete und nachvollziehbare Angaben zur Art der beabsichtigten Verwertung und zur Ernsthaftigkeit der Verwertungsabsicht enthält sowie darstellt, warum der Fortbestand des Mietverhältnisses dieser Verwertung entgegen steht und welche erheblichen Nachteile hierdurch entstehen. Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen sollte der Inhalt des Kündigungsschreibens einer anwaltlichen Prüfung unterzogen werden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die Kündigung gerichtlicher Prüfung nicht standhält.